Design-Build: Praxisbeispiel «Wohnen im Zelg»

Eine solch grundlegende Umstellung hätte unter herkömmlicher Vorgehensweise kaum ohne erhebliche Verzögerungen und Mehrkosten umgesetzt werden können. Doch durch die enge Zusammenarbeit zwischen Rhomberg Bau AG, Renggli AG und Timber Structures 3.0 AG gelang es, das Projekt trotz der späten Planungsänderung erfolgreich und termingerecht neu aufzusetzen.

Als Renggli Teil der Werksgruppe wurde, standen die Ziele bereits fest:

• Lösung für die Realisierung in Holz
• Einhaltung des Gesamtkostenrahmens
• Höchstmöglicher Vorfertigungsgrad
• Hohe Ausführungsqualität
• Etappierte Montage für eine effiziente Bauabwicklung (Innenausbau)
• Einhaltung der Bezugstermine 

Das Zielbild war allen Beteiligten bekannt und wurde konsequent verfolgt. Durch die enge Zusammenarbeit innerhalb der Werkgruppe entstand ein gemeinsames Verständnis dafür, wie wichtig die Einheitlichkeit der Gebäude für das Gelingen war. Das Prinzip «Einmal planen, fünfmal bauen» erwies sich als Multiplikator für Effizienz, Kostensicherheit und Qualität – und legte den Grundstein für die erfolgreiche Umsetzung.

Weiter war es wichtig, dass die Entscheidung, fünf identische Gebäude zu verwirklichen, im Verlauf der Projektentwicklung konsequent beibehalten wurde. Auch bei auftretenden Herausforderungen suchte das Team stets nach Lösungen, die erlaubten, dieses Ziel zu erreichen. Sämtliche Attikageschosse sind identisch, ebenso die Regelgeschosse. Lediglich die Erdgeschosse unterscheiden sich aufgrund der topografischen Gegebenheiten und der Erschliessung in vier Typen. Durch die leicht versetzte Ausrichtung der Baukörper gelang es dem Architekten, trotz den Wiederholungen ein harmonisches und zugleich abwechslungsreiches Gesamtbild zu schaffen. Jedes einzelne Gebäude ist klar strukturiert: Fenster, tragende Wände und Steigzonen liegen übereinander, und die Grundrisse wiederholen sich systematisch. Auch die Erdgeschosse folgen dabei den konstruktiven Prinzipien der oberen Stockwerke, insbesondere in Bezug auf Statik und Anordnung der Steigzonen.

Das Ziel, einen hohen Vorfertigungsgrad zu erreichen, ist bei einer anspruchsvollen Fassadengestaltung nicht leicht umzusetzen. Besonders bei Gebäuden mit vertikaler Fassadenschalung stösst man häufig an Grenzen: Übergänge, Anschlüsse und Abschlüsse erschweren in der Regel eine Vormontage der Fassade, sodass meist mit rohen Wandelementen gearbeitet werden muss. Dies stand jedoch im Widerspruch zum angestrebten Vorfertigungsgrad – entsprechend waren innovative Lösungen gefragt.

Dank der integralen Zusammenarbeit aller Beteiligten konnte folgende Lösung entwickelt werden: Die Wandelemente wurden getreppt bzw. gezahnt ausgeführt. Dadurch war es möglich, die Fassadenelemente auch über die Geschossübergänge hinweg vorzumontieren. Gleichzeitig wurde ein reibungsloser Ablauf bei der Deckenelement-Montage sichergestellt, da die neuen Elemente präzise in die Verzahnung der darunterliegenden Elemente gesetzt werden konnten. Das Ergebnis: eine durchgehende, geschlossene Fassade über die gesamte Gebäudehöhe.

In unserer Produktionshalle wurden die Wandelemente weitgehend fertiggestellt – mitsamt Fenstern, Laibungen, Fassadenbekleidung, Lisenen, Fensterbänken, Brandschutzblechen sowie vormontierten Geländern und Storen.

Ein grosser Wunsch des Gesamtleisters war es, die Rafflamellenstoren bereits im Werk fixfertig in die Holzelemente zu integrieren. Wer den Baustellenalltag kennt, weiss um die damit verbundenen Herausforderungen: Normalerweise muss nach der Montage von Fassade und Laibungen der Elektromonteur zunächst die Leitungen einziehen. Erst danach kann der Storenmonteur die Storen anbringen – und schliesslich entbrennt oft die Diskussion, wer für den elektrischen Anschluss verantwortlich ist. Darf der Storenbauer direkt nach der Montage den Stecker verbinden, oder muss dies in einem zusätzlichen Arbeitsschritt wieder der Elektromonteur übernehmen? Neben Zeitverlust und Koordinationsaufwand fallen bei dieser Schnittstelle nicht selten auch Beschädigungen wie zerkratzte Fensterbänke an.

Der Wunsch nach einer werkseitigen Integration ist daher absolut nachvollziehbar. Im klassischen Bauprozess lässt sich eine solche Lösung jedoch nur schwer umsetzen, da mehrere Gewerke betroffen sind und die Abstimmung komplex ist. Genau hier zeigt sich die Stärke der Werkgruppen-Arbeitsweise: Durch die frühzeitige Zusammenarbeit aller beteiligten Unternehmen konnten technische Hürden gemeinsam gelöst und die Abläufe optimal aufeinander abgestimmt werden. 

Ein weiteres zentrales Ziel war es, den Bauablauf so zu gestalten, dass der Innenausbau parallel zur Rohbaumontage erfolgen kann. Dafür wurde das Gebäude in vier Montageetappen gegliedert: Nachdem die erste Etappe bis unter das Attikageschoss fertiggestellt war, begann unmittelbar der Innenausbau, während das Montageteam zur zweiten Etappe überging. Den Abschluss bildete das Attikageschoss, das vollflächig über allen Etappen liegt. Diese Struktur ermöglichte eine deutliche Optimierung des Bauprozesses.

Bereits in der Planungsphase wurde zudem ein Witterungsschutzkonzept entwickelt, das exakt auf die Etappen abgestimmt war. So liessen sich die Gebäude rasch und effizient gegen Nässe sichern – ein entscheidender Vorteil im Hinblick auf Qualität und Termintreue.

Die frühzeitige Einbindung des Unternehmers in die Planungsphase erfordert seitens des Gesamtdienstleisters ein hohes Mass an Vertrauen. Gleichzeitig verlangt dieser Prozess von den Unternehmern Transparenz und Verantwortung.

Genau hier bietet die digitale Arbeitsweise grosse Vorteile: Modelle dokumentieren nachvollziehbar Schnittstellen, Leistungen und Mengen. Beispiele sind:

• Ausmassmodell als Basis für Kalkulation und Werkvertrag
• Bauteilmodell, das sämtliche Elemente im Detail darstellt
• Fassadenmodell inklusive Blechen, Abschlüssen und Übergängen
• Statikmodell, das alle statischen Massnahmen wie Träger, Stützen, aussteifende Wände und Sperrzonen abbildet

Diese Modelle helfen, Lücken und Doppelspurigkeiten zu vermeiden – beides Faktoren, die Kostensteigerungen verursachen würden. So wird bereits in einer frühen Phase Kostensicherheit geschaffen.

Die Vorteile der Design-Build-Methode liegen auf der Hand:

• Kostensicherheit: Vier von fünf Gebäuden stehen bereits, ohne dass das Budget überschritten wurde. Alle Vorgaben waren vor Baustart klar, Nachträge blieben aus.
• Terminsicherheit: Trotz schwierigen Wetterbedingungen wurden die Termine eingehalten oder sogar unterschritten. Ein Gebäude konnte innerhalb von nur sechs Wochen montiert werden; nach weiteren zwei bis vier Wochen war der Holzbau komplett abgeschlossen. Insgesamt konnte die Überbauung knapp ein Jahr früher bezogen werden, als beim Massivbau geplant gewesen war.
• Hohe Qualität: Klare Schnittstellen und Transparenz mündeten in eine saubere Ausführung.
• Motivation: Die Arbeit in Werkgruppen förderte frühzeitig ein starkes Wir-Gefühl – auf der Baustelle herrschte ein Teamspirit wie in einer grossen Familie.

Was rückblickend fast zu perfekt und glatt wirkt, war tatsächlich genau so. Dennoch standen am Anfang Fragen im Raum, die wir uns gestellt haben.

Ist das Arbeiten in Werkgruppen vorteilhaft?
Die Antwort lautet eindeutig: Ja. Durch die frühe Zusammenarbeit lassen sich Kosten, Termine und Qualität nicht nur präzise voraussagen, sondern auch zuverlässig einhalten. Das Praxisbeispiel in Uster bestätigt dies. Gleichzeitig erhalten die Unternehmer die Möglichkeit, ein Projekt sorgfältig vorzubereiten, strukturiert zu planen und es schliesslich ebenso sauber und effizient umzusetzen.

Kann die Bauqualität durch einen hohen Vorfertigungsgrad verbessert werden?
Ja, ohne Zweifel. In der Vorfertigung gibt es keine «rollende Planung». Das bedeutet, dass mögliche Knackpunkte frühzeitig erkannt und noch vor Beginn der Werkstattplanung gelöst werden können. Das Resultat: mehr Kontrolle, weniger Mängel, höhere Qualität und eine längere Lebensdauer der Bauwerke.

Und eignet sich die Design-Build-Methode für alle Bauprojekte?
Grundsätzlich ja – mit einer wichtigen Einschränkung: Bei Bauten der öffentlichen Hand gelten gesetzliche Vorgaben, die andere Abläufe erfordern und deshalb gesondert betrachtet werden müssen. Abgesehen davon entscheidet jedoch vor allem die Qualität des Teams über den Erfolg. Zentral sind eine klare Zieldefinition, eine kompetente und erfahrene Leitungsperson mit Entscheidungsbefugnis sowie das richtige Mindset bei allen Beteiligten.

Wenn Vorschläge und Ideen in der Werkgruppe transparent abgewogen und im Sinne des Gesamtprojekts entschieden werden, spielt es kaum eine Rolle, ob es sich um ein privates Mehrfamilienhaus oder eine Grossüberbauung für Investoren handelt. Entscheidend ist die gemeinsame Haltung – Zusammenarbeit vor Einzelinteressen. Sind diese Faktoren gegeben, dürfen alle Beteiligten zuversichtlich sein, dass die gesetzten Ziele in Bezug auf Kosten, Qualität und Termine vollumfänglich erreicht werden.

Abschliessend lässt sich festhalten: Aus Sicht des Unternehmens ist die Design-Build-Methode ein echter Gamechanger, der spürbaren Mehrwert für alle Beteiligten schafft.