Transformer un bâtiment est une tâche exigeante. Il faut du savoir-faire, un sens des valeurs existantes et de la souplesse pour parvenir à un résultat optimal. Comment planifier correctement une modernisation en tenant compte des besoins des investisseurs et des occupants du bâtiment et en prenant en considération le bâtiment lui-même? Et quand cela vaut-il la peine d’entreprendre des travaux de rénovation?
Dans les zones urbaines, la transformation de bâtiments existants est un sujet récurrent – pour la création de nouveaux logements ou la rénovation de constructions anciennes. Bien que nombre de propriétaires d’immeubles songent, en raison des prix croissants de l’énergie, à une rénovation liée au contexte énergétique, de tels projets sont rarement réalisés. On considère souvent qu’un investissement relatif à une modernisation, en vue de faire des économies d’énergie, n’a pas sa raison d’être. Penser cela est une erreur. Les bâtiments ont une durée de vie limitée. Des investissements ayant trait à la modernisation sont indispensables pour éviter une perte de valeur ou pour garantir une plus-value à long terme. Les frais entraînés par les rénovations de bâtiments peuvent être importants. Une planification effectuée à temps et une stratégie appropriée concernant le bâtiment sont donc déterminantes. Une action radicale – c’est-à-dire une démolition et la construction d’un nouveau bâtiment – n’est pas toujours la meilleure solution. Il existe de nombreuses autres possibilités – surélévation, annexe, superstructure, revêtement de façade et rénovation – qui doivent être étudiées en fonction de l’objet concerné.
1. Eviter les mauvais investissements
Pour traiter des biens immobiliers existants sur le plan architectonique, une analyse et une évaluation sur tous les plans – urbanistique, historique, technique, social, culturel et formel – sont nécessaires. Lors de l’analyse, des points essentiels ayant trait à la construction existante doivent être soigneusement examinés. Il faut répondre à des questions portant sur la statique, les possibilités financières, l’aspect fiscal, la durée d’amortissement, la physique de bâtiment, la protection incendie, la technique de bâtiment etc. Le point de vue subjectif du propriétaire a souvent une grande influence sur l’évaluation. L’expérience montre qu’un projet de ce genre n’est pratiquement pas planifiable et réalisable sans l’intervention de spécialistes. Lorsqu’on évalue le potentiel du marché et la qualité de la construction, une stratégie concernant le bâtiment, permettant de définir les mesures à prendre et les coûts, peut être mise au point. De mauvais investissements et des dépassements de délais sont évités grâce à une analyse et une planification soigneusement effectuées au début du projet.
Analyse d’un immeuble d’habitation des années 50, à Genève: nous avons constaté que les ponts thermiques des balcons représentaient un point faible et développé une stratégie à partir de là.
2. Développer une stratégie
Une adaptation des lois sur les constructions permet maintenant une plus grande mise à profit. C’est pourquoi je conseille toujours de vérifier si la surélévation d’un bâtiment est possible et appropriée. Avec la densification de l’habitat, on peut, selon le bâtiment et la zone de construction, surélever des structures existantes d’un ou deux, voire même de plusieurs étages complets ou construire un attique. Pour appliquer des mesures concernant la densification, il faut des stratégies développées en fonction des lieux - à la place de processus rigides et normalisés. Il y a souvent des désaccords quant au but visé, dus aux divers intérêts des personnes concernées par le projet. Il s’agit de les régler par des suggestions liées à la fonctionnalité et en partie à la création. Les maîtres d’ouvrages qui entreprennent une rénovation durable bénéficient généralement d’une plus grande qualité et évitent ainsi des dépenses ultérieures. Une planification individuelle vient après la stratégie. Il faut constamment comparer les frais à régler avec le budget établi et actualiser en permanence pour le client le calcul de la capacité financière.
La stratégie concernant cet immeuble d’habitation a été développée sur la base d’une analyse: une rénovation sur le plan énergétique et une réfection complète de l’enveloppe du bâtiment (avec des loggias à la place des balcons).
Je considère qu’il n’y a pas une manière d’agir standardisée lorsqu’il est question de bâtiments existants. Il s’agit plutôt de trouver un juste équilibre entre les anciens et les nouveaux éléments, entre la réfection et une nouvelle architecture. Cela demande des connaissances aussi vastes et approfondies que possible et nécessite donc l’intervention de personnes spécialisées qui n’hésitent pas à développer le projet et à le planifier intégralement et qui sont, de surcroît, capables de travailler en équipe.
Vous découvrirez dans la deuxième partie de «Rénover correctement des bâtiments» les raisons pour lesquelles le système de construction bois présente de grands avantages lors de travaux dans des bâtiments occupés.
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Lesen Sie den zweiten Teil dieses Beitrags: Wird in Gebäuden mit laufendem Betrieb umgebaut, braucht es Know-how der besonderen Art. Erfahren Sie, wieso der Holzbau hier seine Trümpfe ausspielt..
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