Viele Sozialinstitutionen fragen sich, wie sie für ihre Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch für ihre Mitarbeitenden, den notwendigen Wohn-, Arbeits- und Lebensraum zu erschwinglichen Konditionen zur Verfügung stellen können. Mit dem «Design-to-Cost»-Ansatz kann sichergestellt werden, dass bei Neubauprojekten die Raumbedürfnisse und gewünschte Funktionalität zu bezahlbaren Kosten realisiert werden.

Die Herausforderung für Sozialinstitutionen

Institutionen, die sich um Menschen mit Beeinträchtigungen kümmern oder ältere Menschen betreuen und pflegen, werden in der Regel für ihre Leistungen durch die öffentliche Hand oder durch Kranken- oder Invalidenversicherungen finanziert. Sie befinden sich damit in einem gesetzlichen Rahmen, der ihnen nicht nur Vorgaben in Bezug auf das notwendige Raumprogramm macht, sondern gleichzeitig auch die finanzielle Entschädigung definiert. Die grosse Herausforderung für Sozialinstitutionen besteht darin, einerseits für ihre Bewohnerinnen und Bewohner adäquaten und zeitgemässen Wohn- und Arbeitsraum zur Verfügung zu stellen und andererseits das finanzielle Budget einzuhalten.

Klassisches Vorgehen bei Neubauprojekten

Besteht nun bei einer Sozialinstitution – wie dies aktuell oft der Fall ist – der Bedarf, die bestehende Infrastruktur an neue Vorschriften und Regulierungen (u.a. Brandschutz, hindernisfreie Räume) oder an die Bedürfnisse der Bewohnenden (Einer- anstatt Mehrbettenzimmer) anzupassen, wird üblicherweise eine Planung mit einem Architekten gestartet, teilweise auch im Rahmen eines Architekturwettbewerbs. Bei diesem klassischen Vorgehen werden zuerst alle Bedürfnisse aufgenommen, darauf basierend ein entsprechendes Raum- und Architekturkonzept (oder mehrere Varianten davon) entwickelt und erst danach die resultierenden Kosten berechnet. Nicht überraschend übersteigen bei diesem Vorgehen die Kosten die verfügbaren Mittel, wie die praktische Erfahrung zeigt teilweise deutlich.

«Design-to-Cost» als Alternative – Wie funktioniert dieser Ansatz?

Mit dem «Design-to-Cost»-Ansatz wird das klassische Vorgehen bei der Immobilienentwicklung umgekehrt. D.h. es wird zuerst ein maximaler Kostenrahmen definiert, innerhalb dessen dann die Architekten das Raumprogramm entwerfen und konstruieren sollen. So wird sichergestellt, dass keine zu teuren Konzepte entstehen, die sich mit den gesetzlich vorgegeben Tarifen nicht finanzieren lassen. Wichtig bei diesem Vorgehen sind zwei Punkte:

  1. Es gilt, realistische Annahmen zur zukünftigen Auslastung zu treffen und daraus eine bezahlbare Miete abzuleiten. Die Institution muss sich fragen: Was können und wollen wir uns leisten?
  2. Das Raumprogramm ist nicht auf das maximal möglich auszurichten, sondern von Beginn an zu optimieren. Die Institution muss sich fragen: Was ist uns wirklich wichtig und wo sind wir bereit, allenfalls Kompromisse einzugehen?

Erfolgreiche Beispiele partnerschaftlicher Zusammenarbeit

Für Institutionen, die sich in einem eng definierten Kostenrahmen befinden, ist es von zentraler Bedeutung, dass Neubauprojekte von Beginn an finanzierbar sind und innerhalb eines bestehenden Kostendachs realisiert werden. Die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit General- und Totalunternehmern (GU/TU), die entsprechende Garantien abgeben können, gibt dem Investor und der Institution als zukünftige Mieterin die geforderte Sicherheit. Zahlreiche Beispiele, wie der Neubau für die Stiftung Aarhus mit Renggli als TU, verdeutlichen die Vorteile des «Design-to-Cost»-Vorgehens.

Über den Autor

Daniel Kusio (51) ist Geschäftsführer der Impact Immobilien AG in Bern, die in Immobilien für soziale Institutionen investiert und mit erschwinglichem Wohn- und Lebensraum einen sozialen Nutzen schafft.

Details zum Bauprojekt Stiftung Aarhus

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Daniel Kusio, Geschäftsführer Impact Immobilien AG
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