De nombreuses institutions sociales se demandent comment elles peuvent, à des conditions raisonnables, mettre à la disposition de leurs résidents et de leurs collaborateurs les espaces de vie et de travail nécessaires. Le «design-to-cost» permet de garantir la réalisation, à un prix abordable, de nouveaux bâtiments offrant aux occupants des espaces fonctionnels adaptés à leurs besoins.

Un défi pour les institutions sociales

Les prestations des institutions qui s’occupent de personnes souffrant de divers handicaps ou prennent en charge et soignent des personnes âgées sont généralement payées par les pouvoirs publics ou par les assurances maladie et invalidité. Elles se situent ainsi dans un contexte légal dans lequel sont non seulement émises des directives concernant le programme des locaux nécessaire mais aussi fixées les indemnités. Offrir à leurs résidents et à leurs collaborateurs des espaces de vie et de travail adéquats et modernes en respectant le budget établi représente le grand défi que doivent relever les institutions sociales.

Développement traditionnel des projets de construction

Le besoin se fait sentir – comme c’est souvent le cas aujourd’hui - pour les institutions sociales d’adapter l’infrastructure existante aux nouvelles directives et réglementations (protection incendie et locaux exempts d’obstacles, entre autres) ou aux besoins des résidents (chambres à un lit au lieu de chambres communes). Une phase de planification débute habituellement avec un architecte, aussi lors de concours. Avec cette façon de procéder traditionnelle, tous les besoins sont, dans un premier temps, pris en considération pour développer un concept approprié relatif à l’espace et à l’architecture (ou plusieurs versions du concept), les coûts qui en résultent étant calculés ultérieurement. Rien d’étonnant, donc, au fait que ces coûts dépassent alors le montant des fonds disponibles, comme on peut le constater en pratique.

Le «design-to-cost» comme alternative – Comment fonctionne cette méthode ?

Avec le «design-to-cost», on inverse le processus habituel d’élaboration des projets immobiliers, ce qui veut dire qu’on définit d’abord le budget maximal dans le cadre duquel les architectes doivent concevoir et réaliser le programme des locaux. On évite ainsi que soient imaginés des concepts trop chers impossibles à financer avec les tarifs définis par la loi. Il faut tenir compte de deux points avec cette manière d’agir :

  1. Des hypothèses réalistes relatives aux futures charges doivent être émises pour fixer des loyers abordables. L’institution doit se demander ce qu’elle peut et souhaite se permettre.
  2. Il ne s’agit pas de concevoir le plus important programme des locaux possible mais d’optimiser celui-ci dès le départ. L’institution doit définir ce qui est vraiment important pour elle et savoir quelles sont les concessions qu’elle est éventuellement prête à faire.

Des exemples de partenariats réussis

Pour les institutions qui évoluent dans un cadre financier étroit, il est essentiel que les nouvelles constructions puissent être financées dès le lancement du projet et réalisées sur la base d’un coût plafond existant. Le partenariat avec des entreprises générales/totales (EG/ET) à même de donner les garanties voulues apporte à l’investisseur et à l’institution, en tant que future locataire, la sécurité requise. De nombreux exemples - le nouveau bâtiment construit pour la Fondation Aarhus, avec Renggli SA comme ET, par exemple - montrent les avantages procurés par le «design-to-cost».

Auteur

Daniel Kusio (51) est le directeur d’Impact Immobilien AG, à Berne. Cette société investit dans des bâtiments destinés aux institutions sociales. Les espaces de vie aux prix abordables qu’elle crée sont utiles sur le plan social.

Détails du projet de construction Fondation Aarhus

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Daniel Kusio, Directeur Impact Immobilien AG
Daniel Kusio, Directeur Impact Immobilien AG
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«Construire des bâtiments au prix abordable pour des institutions sociales – Comment faire ?»

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